Bestand

Download hier een blanco volmacht voor een algemene vergadering

Bestand Downloaden
Bestand

Download hier een blanco volmacht om uw correspondentie per e-mail of per post te ontvangen.

Bestand Downloaden
Bestand

Download hier de gecoördineerde wettekst van 2 juni 2010

Bestand Downloaden
Uittreksel Belgisch Staatsblad dd. 02.07.2018 - "nieuwe wet op mede-eigendom"

TITEL 6. — Diverse wijzigingen inzake de wetgeving betreffende de mede-eigendom
HOOFDSTUK 1. — Gewone mede-eigendom en gedwongen mede-eigendom in het algemeen
Art. 162. Artikel 577-2, § 10, van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 8 juli 1924 en vernummerd bij de wet van 30 juni 1994,
wordt vervangen als volgt :
Ҥ 10. In het geval van paragraaf 9 staat het elke mede-eigenaar vrij op zijn kosten aan de gemeenschappelijke zaak veranderingen aan te
brengen, mits hij de bestemming daarvan niet wijzigt en aan de rechten van zijn deelgenoten geen afbreuk doet.
In het geval van paragraaf 9, hebben individuele mede-eigenaars en erkende nutsoperatoren het wettelijke en kosteloze recht om kabels,
leidingen en bijbehorende faciliteiten in of op de gemene delen aan te leggen, te onderhouden of te hernieuwen, in de mate dat deze werken tot doel hebben om de infrastructuur voor de eigenaar of eigenaars en gebruikers van de betrokken private delen op het vlak van energie, water of telecommunicatie te optimaliseren en in de mate dat de andere individuele mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars, hiervan geen financiële lasten moeten dragen.
Degene die voor eigen rekening deze infrastructuur heeft aangelegd, blijft eigenaar van deze infrastructuur die zich in de gemene delen
bevindt.
Daartoe zendt de individuele mede-eigenaar of de operator minstens twee maanden voorafgaand aan de aanvang van de werken aan alle
andere mede-eigenaars of, indien er een syndicus is, aan deze laatste per aangetekende zending waarin het adres van de afzender is
vermeld, een beschrijving van de voorgenomen werken en een rechtvaardiging van de optimalisatie van de voorgenomen infrastructuur.
De mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars kunnen beslissen om zelf werken ter optimalisatie van
de infrastructuur uit te voeren, in welk geval zij op de in dit lid vermelde wijze de andere mede-eigenaars en de operator op de hoogte moeten brengen van hun voornemens. Deze werken nemen een aanvang binnen zes maanden na ontvangst van hun aangetekende
zending.
Op straffe van verval, kunnen de mede-eigenaars of, in voorkomend geval, de vereniging van mede-eigenaars binnen twee maanden na de
ontvangst van deze aangetekende zending verzet aantekenen tegen de voorgenomen werken via een aangetekende zending aan de afzender en dit op grond van een rechtmatig belang. Een rechtmatig belang doet zich voor in volgende situaties :
- er bevindt zich reeds dergelijke infrastructuur in de betrokken gemene delen in het gebouw, of;
- de infrastructuur of de werken tot realisatie ervan veroorzaken belangrijke schade op het vlak van het uitzicht van het gebouw of de gemene delen, het gebruik van de gemene delen, de hygiëne of de veiligheid ervan, of;
- geen optimalisatie van de infrastructuur resulteert uit de voorziene werken of de voorziene werken verzwaren de financiële lasten van
andere mede-eigenaars of gebruikers.
Degene die deze infrastructuur aanlegt, onderhoudt of hernieuwt, verbindt zich ertoe om de werken uit te voeren op de wijze die de minste hinder veroorzaakt aan de bewoners en hierover met de andere mede-eigenaars of, indien er een syndicus is, met hem te goeder trouw
te overleggen. De mede-eigenaars, de bewoners of, indien er een syndicus is deze laatste, kunnen te allen tijde de werken opvolgen en
hierover informatie opvragen bij de betrokken mede-eigenaar of nutsoperator.”.

HOOFDSTUK 2. — Gedwongen mede-eigendom van gebouwen en groepen van gebouwen en de bevoegdheid
van de vrederechter inzake mede-eigendom
Afdeling 1. — Wijzigingen van het Burgerlijk Wetboek
Art. 163. In artikel 577-3 van het Burgerlijk Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en gewijzigd bij de wet van 2 juni 2010, worden
de volgende wijzigingen aangebracht :
1° in het eerste lid, eerste zin, worden de woorden “ieder gebouw of groep van gebouwen waarvan het eigendomsrecht tussen verschillende
personen verdeeld is volgens kavels die elk een privatief gedeelte” vervangen door de woorden “ieder onroerend goed waarop een gebouw of groep van gebouwen is opgericht of kan worden opgericht waarvan het eigendomsrecht verdeeld is volgens kavels die elk een
privatief gedeelte en”;
2° in het eerste lid wordt de tweede zin vervangen als volgt :
“Van deze afdeling kan worden afgeweken indien de aard van de gemene delen dat rechtvaardigt, zolang alle mede-eigenaars instemmen
met die afwijking en middels een basisakte waarin afzonderlijke privatieve delen worden ingesteld.”;
3° het tweede lid wordt aangevuld met de volgende woorden :
“en een reglement van interne orde hetwelk onderhands kan worden opgemaakt”.”;
4° in het vierde lid wordt de eerste zin vervangen als volgt :
“Indien het gebouw of de groep van gebouwen bestaat uit twintig kavels of meer, is het mogelijk dat de basisakte bepaalt dat er een of
meer deelverenigingen worden opgericht voor de kavels van een of meer gebouwen van de groep van gebouwen en, indien in een gebouw
een fysieke scheiding in duidelijk te onderscheiden onderdelen aanwezig is, voor de kavels van één of meer van die onderdelen.”;
5° in het vierde lid wordt in de laatste zin in de Franse tekst het woord “indivision” vervangen door het woord “association”.
Art. 164. In artikel 577-4 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en gewijzigd bij de wet van 2 juni 2010 worden de
volgende wijzigingen aangebracht :
1° in paragraaf 1, vierde lid, wordt de bepaling onder 1° aangevuld met de volgende zinnen :
“. De mede-eigenaars hebben een proportioneel recht op gebruik van de gemene delen, tenzij anders in de statuten is bepaald. Een dergelijke statutaire afwijking wordt vermoed een erfdienstbaarheid te zijn, behoudens afwijkende clausule;”;
2° in paragraaf 1, vierde lid, wordt de bepaling onder 2° aangevuld met de volgende woorden :
“, evenals, in voorkomend geval, de bedingen en sancties met betrekking tot de niet-betaling van die lasten;”;
3° in paragraaf 1, vierde lid, worden de bepalingen onder 3°, 4° en 5° opgeheven;
4° er wordt een paragraaf 1/1 ingevoegd, luidende :
“§ 1/1. De partijen die de oorspronkelijke statuten hebben ondertekend, hebben het recht om tot op het ogenblik van de voorlopige
oplevering van de betrokken gemene delen wijzigingen aan de statuten aan te brengen, voor zover zulks door technische omstandigheden of door het rechtmatig belang van de vereniging van mede-eigenaars is ingegeven, niet aan de rechten van de andere mede-eigenaars op hun privatief gedeelte raakt en de verplichtingen van één of meerdere mede-eigenaars niet verzwaart. De partijen die de oorspronkelijke
statuten hebben ondertekend dragen de kosten voor deze wijziging.
Deze partijen zenden per aangetekende zending aan alle andere mede-eigenaars een ontwerp van de wijzigende statuten, minstens
twee maanden voorafgaand aan het verlijden van de wijzigende akte, waarin de contactgegevens van de instrumenterende notaris uitdrukkelijk zijn vermeld. Op straffe van verval van zijn rechten, moet een mede-eigenaar binnen twee maanden na de ontvangst van deze
zending verzet aantekenen tegen de voorgenomen wijziging via aangetekende zending aan de betrokken notaris en, in voorkomend
geval, in rechte treden.”;
5° paragraaf 2 wordt vervangen als volgt :
Ҥ 2. Er wordt een reglement van interne orde opgesteld bij onderhandse akte. Het reglement van interne orde bevat minstens :
1° de regels betreffende de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en de bevoegdheden van de algemene vergadering, evenals, in voorkomend geval, het door de algemene vergadering bepaalde bedrag overeenkomstig artikel 577-7, § 1, 1°, c);
2° de wijze van benoeming van een syndicus, de omvang van zijn bevoegdheden, de duur van zijn mandaat en de nadere regels voor de
hernieuwing ervan, de nadere regels voor de eventuele opzegging van zijn contract, alsook de uit het einde van zijn opdracht voortvloeiende
verplichtingen;
3° de jaarlijkse periode van vijftien dagen waarin de algemene vergadering van de vereniging van mede-eigenaars plaatsvindt.”;
6° paragraaf 3 wordt vervangen als volgt :
“§ 3. Ieder beding dat het recht beperkt van de mede-eigenaar om het beheer van zijn kavel toe te vertrouwen aan een persoon van zijn keuze, wordt voor niet geschreven gehouden.”;
7° paragraaf 4 wordt vervangen als volgt :
“§ 4. Ieder beding dat de rechtsmacht om geschillen die in verband met de toepassing van deze afdeling zouden rijzen aan één of meer
arbiters opdraagt, wordt voor niet geschreven gehouden. Dat sluit noch de toepassing van de artikelen 1724 en volgende van het Gerechtelijk Wetboek inzake bemiddeling uit, noch de toepassing van artikelen 1738
en volgende van het Gerechtelijk Wetboek inzake collaboratieve onderhandelingen.”.
Art. 165. In artikel 577-5 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en gewijzigd bij de wet van 2 juni 2010, worden de
volgende wijzigingen aangebracht :
a) de tweede paragraaf wordt aangevuld met de volgende zin :
“De deelverenigingen kunnen maar over rechtspersoonlijkheid beschikken vanaf het ogenblik dat de hoofdvereniging waarvan zij
afhangen, zelf over rechtspersoonlijkheid beschikt.”;
b) de paragrafen 3 en 4 worden vervangen als volgt :
Ҥ 3. De vereniging van mede-eigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van
haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw of de groep van gebouwen. Het vermogen van de vereniging
van mede-eigenaars bestaat minstens uit een werkkapitaal en een reservekapitaal.
Onder “werkkapitaal” wordt verstaan de som van de voorschotten die zijn betaald door de mede-eigenaars als voorziening voor het
betalen van de periodieke uitgaven, zoals de verwarmings- en verlichtingskosten van de gemene delen, de beheerskosten en de uitgaven
voor de huisbewaarder.
Onder “reservekapitaal” wordt verstaan de som van de periodiek ingebrachte bedragen die zijn bestemd voor het dekken van nietperiodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de herstelling of de vernieuwing van een lift, of het leggen van een nieuwe dakbedekking.
De vereniging van mede-eigenaars moet uiterlijk na afloop van vijf jaar na datum van de voorlopige oplevering van de gemene delen van
het gebouw een reservekapitaal aanleggen waarvan de jaarlijkse bijdrage niet lager mag zijn dan vijf procent van het totaal van de
gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar; de vereniging van mede-eigenaars kan met een meerderheid van vier
vijfde van de stemmen beslissen om dit verplicht reservekapitaal niet aan te leggen.
Die bedragen moeten op diverse rekeningen worden geplaatst, waaronder verplicht een afzonderlijke rekening voor werkkapitaal en een afzonderlijke rekening voor het reservekapitaal; al deze rekeningen moeten op naam van de vereniging van mede-eigenaars worden
geopend;
Het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars bestaat uit de door de algemene vergadering bepaalde periodieke bijdragen van de
mede-eigenaars. De syndicus kan alle gerechtelijke en buitengerechtelijke maatregelen nemen voor de invordering van de lasten;
Wanneer de eigendom van een kavel bezwaard is met een vruchtgebruik, zijn de titularissen van de zakelijke rechten hoofdelijk gehouden
tot de betaling van die lasten. De syndicus deelt bij de oproep tot kapitaalinbreng aan alle betrokken partijen mee welk deel bestemd zal
zijn voor het reservekapitaal.
§ 4. Onverminderd artikel 577-9, § 5, kan de tenuitvoerlegging van beslissingen waarbij de vereniging van mede-eigenaars wordt veroordeeld, worden gedaan op het vermogen van iedere mede-eigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel gebruikt voor de stemming overeenkomstig artikel 577-6, § 6, hetzij in het eerste lid, hetzij in het tweede lid, naargelang het geval.”.
Art. 166. In artikel 577-6 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994, vervangen bij de wet van 2 juni 2010 en gewijzigd
bij de wet van 15 mei 2012, worden volgende wijzigingen aangebracht :
1° paragraaf 1, eerste lid, wordt aangevuld met de volgende zinnen :
“Hij kan zich laten bijstaan door één persoon op voorwaarde dat hij de syndicus ten minste vier werkdagen voor de dag van de algemene
vergadering daarvan bij aangetekende zending in kennis stelt. Deze persoon mag tijdens de algemene vergadering de discussie niet leiden,
noch ze monopoliseren.”;
2° in paragraaf 2, eerste lid, worden de woorden “reglement van mede-eigendom” vervangen door de woorden “reglement van interne
orde;”;
3° paragraaf 2 wordt aangevuld met een lid, luidende :
“Bij gebrek aan een syndicus kan de raad van mede-eigendom of, bij gebreke daarvan, de voorzitter van de laatste algemene vergadering of,
bij gebreke daarvan, een of meer mede-eigenaars die ten minste een vijfde van de aandelen in de gemene delen bezitten, de algemene
vergadering bijeenroepen teneinde een syndicus aan te wijzen.”;
4° in paragraaf 3, eerste lid, tweede zin, worden de woorden “of de deelverenigingen zonder rechtspersoonlijkheid” opgeheven;
5° in paragraaf 3, eerste lid, worden de woorden “reglement van mede-eigendom” vervangen door de woorden “reglement van interne
orde;”;
6° in paragraaf 3, vierde lid, worden de woorden “, tenzij het reglement van mede-eigendom in een langere termijn heeft voorzien”
opgeheven;
7° paragraaf 6 wordt aangevuld met een lid, luidende :
“Wanneer het reglement van mede-eigendom de lasten van een gemeenschappelijk deel van het gebouw of van de groep van gebouwen
uitsluitend ten laste legt van bepaalde mede-eigenaars, nemen enkel die mede-eigenaars deel aan de stemming op voorwaarde dat die
beslissingen het gemeenschappelijk beheer van de mede-eigendom niet in het gedrang brengen. Elk van hen stemt met een aantal stemmen naar evenredigheid van zijn aandeel in voornoemde lasten.”;
8° paragraaf 7, derde lid, wordt aangevuld met de volgende zin :
“Een volmacht verleend voor een algemene vergadering geldt ook voor de algemene vergadering die georganiseerd wordt omdat voor de
eerste algemene vergadering het quorum niet werd bereikt, tenzij anders bepaald.”;
9° in paragraaf 7, vierde lid, worden de woorden “zelfs niet als lasthebber” vervangen door de woorden “zelfs niet als lastgever of
lasthebber”.
10° paragraaf 12 wordt vervangen als volgt :
Ҥ 12. De syndicus neemt binnen dertig dagen na de algemene vergadering de beslissingen bedoeld in de paragrafen 10 en 11 op in het
register bedoeld in artikel 577-10, § 3, en bezorgt die binnen diezelfde termijn aan elke titularis van een zakelijk recht op een kavel die, in
voorkomend geval krachtens artikel 577-6, § 1, tweede lid, stemrecht heeft in de algemene vergadering en aan de andere syndici. Als een van hen het proces-verbaal niet binnen de gestelde termijn heeft ontvangen, brengt hij de syndicus daarvan schriftelijk op de hoogte.”.
Art. 167. In artikel 577-7 van hetzelfde Wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en gewijzigd bij de wet van 2 juni 2010, worden
volgende wijzigingen aangebracht :
1° in paragraaf 1, 1°, worden de woorden “drie vierden” vervangen door de woorden “twee derde”;
2° paragraaf 1, 1°, a), wordt aangevuld met de woorden “, onverminderd artikel 577-4, § 1/1;”;
3° in paragraaf 1 wordt de bepaling onder 1°, b), vervangen als volgt :
“b) over alle werken betreffende de gemene delen, met uitzondering van de wettelijk opgelegde werken en de werken tot behoud van het
goed en daden van voorlopig beheer, waartoe kan worden besloten bij volstrekte meerderheid van de stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars, onverminderd artikel 577-8, § 4, 4°;”;
4° in paragraaf 1 wordt de bepaling onder 1°, c), opgeheven;
5° in paragraaf 1 wordt de bepaling onder 2°, e), aangevuld met de woorden “dit omvat ook de wijziging van de zakelijke gebruiksrechten
ten voordele van één mede-eigenaar op de gemene delen, op voorwaarde dat dit gemotiveerd wordt door het rechtmatig belang van de
vereniging van mede-eigenaars, in voorkomend geval, tegen betaling van een vergoeding in verhouding tot de schade die zulks mocht
veroorzaken;”;
6° in paragraaf 1, wordt de bepaling onder 2°, g), vervangen door wat volgt : “g) over de verdeling van een kavel of over de volledige of
gedeeltelijke vereniging van twee of meer kavels.”;
7° in paragraaf 1, wordt de bepaling onder 2° aangevuld met een bepaling onder h) luidende :
“h) over de afbraak of de volledige heropbouw van het gebouw om redenen van hygiëne of veiligheid of wanneer de kostprijs voor de
aanpassing van het gebouw aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn. Een mede-eigenaar kan afstand doen van zijn kavel ten gunste van de andere mede-eigenaars indien de waarde ervan lager is dan het aandeel dat hij ten laste zou moeten nemen in de totale kostprijs van de werken, in voorkomend geval, tegen een in onderling akkoord of door de rechter vastgestelde compensatie. Indien de voornoemde redenen ontbreken, moet de beslissing tot afbraak of tot volledige heropbouw genomen worden bij eenparigheid, overeenkomstig de bepalingen beschreven in paragraaf 3”;
8° in paragraaf 3, eerste lid, worden de woorden “alsmede over elke beslissing van de algemene vergadering betreffende de volledige
heropbouw van het onroerend goed” vervangen door de woorden “middels de overlegging van een verslag zoals bepaald in artikel 577-4,
§ 1, tweede lid.”;
9° in paragraaf 3 wordt het tweede lid vervangen als volgt :
“Wanneer de algemene vergadering echter, met de door de wet vereiste gekwalificeerde meerderheid, besluit tot de werken, de verdeling
of de vereniging van kavels of daden van beschikking, kan zij, met dezelfde gekwalificeerde meerderheid, beslissen over de wijziging van
de verdeling van de aandelen van mede-eigendom in geval die wijziging noodzakelijk is.”;
10° het artikel wordt aangevuld met een paragraaf 4, luidende :
Ҥ 4. Wanneer de wet eenparigheid van alle mede-eigenaars voorschrijft en die in de algemene vergadering niet wordt bereikt door de
afwezigheid van een of meerdere mede-eigenaars, zal er een nieuwe algemene vergadering bijeenkomen na een termijn van minstens dertig dagen waarin de betrokken beslissing met eenparigheid van stemmen van alle aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars kan worden genomen.”.
Art. 168. In artikel 577-8 van hetzelfde wetboek, ingevoegd bij de wet van 30 juni 1994 en gewijzigd bij de wetten van 2 juni 2010 en
15 mei 2012 worden de volgende wijzigingen aangebracht :
a) in paragraaf 1, eerste lid, worden de woorden “reglement van mede-eigendom” vervangen door de woorden “reglement van interne
orde;
b) in paragraaf 1 wordt het tweede lid vervangen als volgt :
“De bepalingen die de verhouding regelen tussen de syndicus en de vereniging van mede-eigenaars en de daaraan gekoppelde vergoeding,
staan in een schriftelijke overeenkomst. Die overeenkomst omvat met name de lijst van de forfaitaire prestaties en de lijst van de aanvullende prestaties en de daaraan verbonden vergoedingen. Een niet-vermelde prestatie kan geen aanleiding geven tot vergoeding, behoudens beslissing
van de algemene vergadering.”;